年报观察 | 德信服务瞄准商办资管|热点在线

观点网 3月25日，此前曾传出被摆上货架的德信服务披露了2022年度业绩。

(资料图片)

于报告期内，德信服务实现总收入为人民币9.59亿元，较2021年增加10.1%；利润1.25亿元，同比增加13.6%；归母净利润为1.22亿元，同比增加24.23%；每股基本盈利为每股人民币0.122元。

规模方面，截至2022年末，德信服务合约项目覆盖全国41座城市，合约面积为4870万平方米，长三角区域占比高达92%；在管面积为3450万平方米，同比增加11.0%。

总体来看，过去一年，在物企普遍面临增收不增利的境况下，德信服务归母净利润获得了两成的增长，取得了还算不错的成绩。

不过，在这张表现优良的成绩单下，德信服务依然也存在着诸如物业管理第三方外拓力度渐缓、社区增值服务收入下跌等问题。

第三方外拓渐缓

德信服务收入主要来源于物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务。

其中物业管理服务为最重要的收入来源，截至2022年12月31日，该公司物业管理服务业务实现收入为6.1亿元，占总收入的63.6%。

而在物业管理服务业务中，贡献收入最多便是来自于独立第三方物业（按照物业类型来划分）。2022年，来自于独立第三方物业的管理贡献收入约3.11亿元，，占比为51%。

图片来源：企业年报

换而言之，来自独立第三方物业的管理服务收入便是德信服务业绩的重要压舱石，而独立第三方物业管理服务收入的增长则依赖于在管面积的增长。

值得的注意的是，虽然德信服务2022年成功接管了一系列城市代表性、地标性项目，例如杭州市上城区体育中心、湖北武汉天河国际机场航空物流中心、浙江湖州博物馆。不过，整体来看，第三方外拓力度有所放缓。

数据显示，2022年，德信服务新增在管面积343.3万平方米，其中182万平方米来自于独立第三方物业，占比达53%。而2021年，该公司新增的620.5万平方米在管面积中，来自第三方的新增在管面积为441.5万平方米，占比达到71%。

相较之下可以发现，期内德信服务第三方新增在管面积不管是在数值还是占比均有所下降。

截至2022年12月31日，德信服务共计有159项在管物业由独立第三方物业开发商开发，在管总建筑面积约为2240万平方米。

瞄准非住

与大型物企相比，如何拓展特色业务，打造盈利新增长点，对于中小型物企来说显得尤为重要。

此前，德信服务曾对增值服务业务寄予厚望，在上市之初发布的首份业绩报告中便曾强调，未来将拓展增值服务，布局更加特色的业态。

不过，在国内房地产行业持续下行的2022年，德信服务增值业务发展受到了不小影响。

截至2022年12月31日，德信服务实现非业主增值服务收入1.89亿元，同比增长4.5%。

对于该业务过去一年的表现，德信服务在业绩报告中指出，由于房地产行业持续下行，但非业主增值服务较基础物业服务有较高的毛利空间，集团谨慎考量合作方回款率因素，以维持报告期内非业主增值服务业务收入较去年同期有所增长。

此外，德信服务另一大增值服务——社区增值服务收入则有所减少，截至2022年底录得约1.6亿元，同比下降12.3%。

图片来源：企业年报

具体来看，德信服务的社区增值业务所包含的六项子业务，可以发现智能社区解决方案、物业销售及协销服务两个业务收入较2021年有了明显下降。

据观点新媒体查阅获悉，对于上述两项业务收入的下降，德信服务均表示是受到国内地产行业环境影响。

其中，智能社区解决方案收入下降是由于新增合约较去年同期减少；而物业销售及协销服务收入下降则是因为房地产市场交易规模缩减，房产服务收入下降，同时该公司从事的停车场销售服务亦受到影响。

不过，社区增值业务中也有一项子业务即社区零售和家居服务的收入出现了增长。

对此，德信服务表示，因为公司持续优化商业模式与供应链，实现新零售平台—桔邻甄选的2.0版本升级，嫁接更多优质资源提升社区覆盖度，打造一系列社区爆款产品。截至2022年12月31日，社区零售和家居服务收入3611万元，较截至2021年底增长约57.7%。

除了发展遇阻，非业主增值服务和社区增值服务这两大增值业务还拖累了德信服务的毛利率。

数据显示，截至2022年12月31日，德信服务毛利率为28.3%，较2021年下降6.1%。

按照业务细分来看，社区增值服务毛利率为31.1%，较2021年变化幅度最大，下降了16.5个百分点；其次是非业主增值服务，较2021年下降了7个百分点至35.3%；物业管理服务毛利率变化最小，较2021年下降1.3个百分点。

图片来源：企业年报

鉴于增值业务的发展承压与毛利率下滑，德信服务开始将目光拉回了物业管理服务。不过，此次瞄准的是其中的另一大板块—非住物业。

根据业绩报告显示，2022年，德信服务持续发力非住服务板块，进行差异化业务结构布局，提升盈利能力。公司打造的高端服务品牌“德信space”，为例如北京大学杭州双创示范基地、杭州余杭区星运鲲鹏中心等一批城市优质商业写字楼、产业园提供专业化服务，进一步提升项目服务附加值，延伸服务产业链。

参加德信服务业绩说明会的人士透露，管理层在会上表示，当前国内商办物业管理市场中，扩大管理规模和强化管理能力均存在较大空间，是存在机遇的蓝海市场。

据介绍，2022年，德信服务发力非住板块，推出高端服务品牌“德信space”，就是参与资产运营管理的一个尝试。

2022年，德信服务非住业态新签约项目22个，新签约619万平方米，在管面积约889.8万平方米。