广州城更3.0新政后 科学城集团盘活黄埔枫下村旧改

观点网4月份广州黄埔出台城市更新3.0新政印发实施近一个月以来，黄埔区旧改陆续有了新动静。

日前，广州黄埔相继发布《关于黄埔区龙湖街埔心村旧村改造实施方案（片区策划）公示》、《黄埔区枫下村旧村改造项目实施方案（片区策划）公示说明、公示图》，前者开发主体为中科投置业与知识城集团联合体，另一个项目则曾由宝能介入，但后续被科学城集团全面接手。

(资料图片仅供参考)

据了解，九佛街枫下村旧村改造项目展厅黄埔·枫景家园展示中心已于3月29日上午揭幕并落成启用。该项目位于黄埔区北部，中新广州知识城片区，地处九佛街中部，北至凤尾村，东临佛塱村，西近蟹庄村，南接玉兰大道。

资料显示，枫下村旧改建新范围122.5公顷，75.4公顷为复建地块，47.05公顷为融资地块。其中，融资居住地块规划建设量达到125.45万平方米，复建居住地块建设量114.12万平方米。

从体量看，该项目是当之无愧的“巨无霸”项目，有估算预计将提供商品房约1.2万套，回迁房约1.1万套，拟打造成为创新产业、现代居住、教育配套、休闲商业、创意文化于一体的活力生态新区。

早在2017年4月，宝能就为介入枫下村改造进行了铺垫，与广州开发区管委会签订了重大产业项目合作协议，预备在黄埔布局粤港澳大湾区投资总部、知识城价值创新小镇、新能源汽车等项目。

2019年，市场传出消息称，宝能正在参与知识城枫下村旧改，拟打造知识城价值创新小镇，改造成本约79.58亿元，预计投资约214亿元以上。

然而，之后宝能于2021年逐渐暴露资金风险，如6月其投资平台钜盛华因信托贷款利息8968.57万元逾期支付，被中国华融提起诉讼；7月集团21.16亿民生信托借款发生本息逾期。

2021年9月8日，科学城集团旗下城市更新集团发布消息称，知识城第四次房屋集中拆除活动九佛街道分会场在枫下村举行。科学城集团及科学城城市更新集团相关领导出席此次活动。

这则消息被认为是科学城集团已接替宝能，继续完成枫下旧改项目的信号。

彼时，宝能旗下公司中炬高新(600872)一份于2021年10月的公告，亦体现出其无力承担资金需求量大、周转时间长的旧改项目的事实。

是次公告指出，宝能集团近段时间较为紧迫的流动性资金缺口约200亿元，包括：所有理财产品兑付合计83.49亿元；较为急迫的工程款等需要支付26亿元；部分紧迫的经营款项及到期本息约85亿元。

宝能表示，自当年6月份以来遇到的暂时性资金周转困难，根本原因在于制造业的巨额资金投入，叠加疫情、房地产政策调控、融资集中到期等因素的综合影响。

不过，当时在旧改方面“掉链子”的其实并不止宝能一家。2021年下半年，受旧村改造政策调整，以及“三道红线”融资收紧等影响，广州旧改曾出现包括恒大、时代中国、宝能等民企撤离的现象。

同时，为防止烂尾，科学城集团、广州开发区投资集团等本地国企或全盘接收，或带资取得部分权益，纷纷介入旧改。当时已有看法认为，国有房企或成旧改主力军。

除了上述的宝能项目，科学城集团还曾接手雪松的黄埔何棠下村、时代中国金坑村银岭片区两个旧改项目。

此外，市场人士亦指出，国企在招商引资、产业集聚及高质量发展方面具有先天优势，应对产业导入监管也更能游刃有余，村集体经济增长将更加有保障。

4月7日，广州市黄埔区在城市更新3.0新政《广州市黄埔区、广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》中提到，知识城片区紧扣全域综合整备，重点运用储改结合、增存联动，保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展，实现地区功能和结构优化调整，助力乡村振兴发展。

据悉，在产业布局方面，枫下片区规划为黄埔区目前规模最大的集成电路产业园，目前已引进在建粤芯、深南电路(002916)、新锐光掩膜、广芯封装基板、兴森半导体、创维智慧、烯湾科城新材料、聚创新能源等一批高端产业项目。