关于楼市“四限”、存量房贷利率的最新政策和回应来了！

随着7月24日召开的中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”，房地产市场漫长的“严冬”或将终结。

受利好消息提振，7月25日，地产股集体拉升，德必集团、迪马股份(600565)、金科股份(000656)等多只成份股纷纷涨停。其中，万得房地产指数大涨5.9%，创下年内最高单日涨幅。

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市场观察人士分析，中央首次明确提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，为下半年政策持续宽松指明了方向，后续各地“四限”政策（即限购、限贷、限价、限售）有望持续优化调整。

此外，各地楼市利好政策消息也在持续频出，一直受到社会广泛关注的存量房贷利率下调也有了最新消息。

顶层定调：市场供求关系发生重大变化

7月24日，中央政治局会议召开明确指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

会议还明确，“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”

值得特别关注的是，会议没有提及“房住不炒”，对于大部分地区来说，当前房地产相关的主要风险显然不在于“炒”。相对比较重要的是，会议要求在满足刚需和改善性需求的前提下调整优化房地产政策，可能意味着需求侧政策在下半年被赋予更大的调整空间，部分“不适应新形势”的政策有可能适时退出。

“自2017年以来，针对住房供不应求、房价不断上涨的情况，我国采取了从严的限购限贷限价限售等调控政策，当前楼市低迷、不少城市房价不断下降，是住房供过于求的反应。”业内人士分析，此次会议的定调就是要扭转过去实施一系列过于严厉的政策。或许部分和当前市场基本面已经完全不相符的政策要逐渐退场。“可以预计，为更好满足居民刚需和改善性住房需求，因城施策可以利用的工具箱还是很多的。过去的限购、限贷、限价、限售等政策，都需要作出反向调整。”

国税总局回应：政策发布并非新政

日前，国家税务总局出台《支持协调发展税费优惠政策指引》（以下简称《指引》），梳理形成涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策指引。

总体来看，《指引》在促进城乡住房发展税费优惠方面有25条优惠政策，涉及扶贫搬迁安置，公共住房筹集建设；在支持消费提振信心税费优惠方面涉及房地产领域就多达19条，比如住房交易消费（含租赁）的税收减免优惠等。

值得注意的是，《指引》中，针对买卖房产或出租提出了多项减免，包括个人所得税、增值税、印花税及契税等多个税种：

个人销售住房减免增值税；

个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税；

个人销售或购买住房免征印花税；

个人销售住房免征土地增值税；

个人购买安置住房免征印花税；

个人购买安置住房减征契税；

个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税。

相较此前政策，《指引》明确“个人销售住房减免增值税，个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税”。

在缴纳契税方面，此前征税要求是“对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税”，而此次《指引》为“个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税”。

对于“个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税”等表述，梳理中的政策核心要点和简要内容更为言简意赅。

针对于社会广泛关心的问题，国家税务总局通过媒体给予了回应。该人士表示，“此次《指引》不是发布新政策，而是对已经颁布实施政策的梳理、汇总、指引，以方便纳税人进行查看。如果税务局发布新政策，一般也不会以这种多个政策汇总的形式发布。”

“全方位减免税收的政策指导，意味着当下亟待扩大内需，修复经济增长的内生动力。”在市场观察人士看来，市场上出现的误解，恰恰说明过去的一些政策没有宣传好、没有消化好，各地后续出台政策要多挖掘多宣传多吸收，应该把政策的效应充分发挥出来。

尽管部分措施为既有政策，但在实际操作过程中，很多购房者对此类政策的了解程度并不深，导致很多政策没有真正发挥效应。与此同时，在市场预期较弱、购买力下降的背景下，此次降税费成本的举措，将降低住房交易成本，有利于提振购房者的信心。

房贷优惠政策：兴业银行首家试点

近期，兴业银行(601166)在广州市场针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券的消息引发关注。

这是继7月14日国新办新闻发布会央行表态“允许商业银行按市场化原则置换存量房贷”后，首家尝试调降存量房贷利率的股份制银行。

根据媒体披露，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予一年期的利率优惠券。对此，该银行员工解释称：“目前广州首套房最低商业贷款利率和5年期以上LPR利率相同，但有的存量客户贷款利率办理时是在5年期以上LPR基础上加了110个基点。（这些客户）心里着急，还款压力大，所以才有这样的政策出来。”

对于实行的优惠券力度，该人士表示，“应该是分行针对一些优质客户，不是所有客户都能享受到这个优惠，属于试点性质的工作。”

据了解，目前广州市的多家银行并未跟进，而兴业银行这一举措也仅限于部分支行。被兴业银行称为“试点”的这一举动，目前既未进一步扩大，也未被有叫停迹象。

各地楼市：逐步松动

种种迹象表明，各地楼市政策正在逐步松动。从掌握的最新情况来看，多地楼市政策正在陆续出台。

今年以来，各地楼市政策保持着宽松趋势，据不完全统计，上半年，已有近百城调整了住房公积金政策，并有多地放松住房限购、限售。其中，杭州、武汉、深圳、无锡、厦门、合肥、南京等城市放松限购，厦门、郑州、深圳、徐州等放松限售政策。此外，还有不少城市宣布发放购房补贴。

7月24日，山西省晋中市住房和城乡建设局发布《关于延期施行晋中促进房地产业良性循环和健康发展二十五条的通知》，宣布将措施执行日期延期至2024年5月31日。其中，该政策针对个人购房契税补贴明确要求，在市城区购买首套新建商品住房缴纳的契税，144平方米以下的，由市级财政全额补贴；144平方米（含）以上的，由市级财政补贴50%；购买第二套新建商品住房及以上的，参照首套房契税补贴标准下调20%执行，由市级财政补贴。

7月21日，广东佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化港澳居民购房资格申请流程的通知》，宣布港澳居民在该市购房的，提供自用、自住的书面承诺即可获得购房资格码，豁免在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。

7月21日，安徽省蚌埠市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款最高额度的通知》。调整后，自7月21日起，蚌埠市缴存职工家庭一方(含单身)按时连续足额缴存住房公积金6个月以上(含6个月)的，住房公积金贷款最高额度由30万调整为50万元；夫妻双方按时连续足额缴存住房公积金6个月以上(含6个月)的住房公积金贷款最高额度由50万调整为70万元。

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